Comment calculer la valeur vénale d’un bien immobilier ?

La valeur vénale en immobilier correspond à la valeur marchande d'un bien immobilier, c'est-à-dire le prix auquel il pourrait être vendu sur le marché, en prenant en compte les caractéristiques du bien, son emplacement, l'état du marché immobilier local et national, ainsi que l'offre et la demande. Elle est évaluée par un expert immobilier lors d'une estimation.

Quelle est la définition “officielle” de la valeur vénale immobilière ?

L’expertise immobilière n’est pas réglementée. Tout professionnel peut réaliser une expertise Mais il est préférable qu’il soit assuré pour fournir une évaluation. L’expertise doit par ailleurs suivre une certaine méthodologie et respecter des règles déontologiques propres à la profession.

Il n’existe pas de définition “officielle” pour la valeur vénale immobilière. Celle qui pourrait s’en rapprocher est celle de l’article 310.1.11 du Plan comptable général. Il définit la valeur vénale comme « le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un bien actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales du marché, net des coûts de sortie ».

Autrement dit, la valeur vénale d'un bien immobilier (maison ou appartement), correspond à un juste prix de vente sur le marché (sa valeur marchande). L’évaluation de valeur vénale immobilière dépend de la conjoncture immobilière. Elle tient compte de référence de comparaison, c'est-à-dire des biens similaires qui ont été vendu sur le marché. D’autres facteurs interviennent également comme l'emplacement géographique du bien et la période de la vente.

Quand réaliser une expertise immobilière ?

Il est souvent nécessaire d'estimer la valeur vénale d'un bien immobilier pour différentes circonstances. Au-delà des obligations, cette démarche est souvent recommandée.

La valeur vénale d'un bien immobilier est courante pour sa vente. La valeur aide à la fixation du prix de vente. On la retrouve aussi dans des situations familiales particulières. C’est le cas d’une succession ou donation impliquant la transmission et l’évaluation du patrimoine immobilier du défunt ou donateur. La valeur vénale est généralement indispensable pour l'assujettissement à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

En résumé, dans certains cas, l’expertise de valeur vénale est obligatoire pour l'administration fiscale afin de calculer les frais de succession et d'IFI. Le montant de la valeur vénale ne comprend pas les frais d'agence ni les frais de notaire. En cas de sous-estimation, il y a un risque de redressement fiscal.

Bon à savoir en cas de sous évaluation de la valeur d’un bien. Si la valeur de votre bien immobilier est mal estimée lors d'une succession ou d'une donation, vous pourriez payer des impôts excessifs ou rencontrer des difficultés lors de la vente. D'un autre côté, une sous-estimation peut entraîner un redressement fiscal et des frais supplémentaires. Il est donc crucial de faire une estimation précise et fiable de la valeur vénale de votre bien immobilier.

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